Achat immobilier à deux sous PACS : indivision, tontine ou clause spécifique ?
L'achat immobilier en couple est une étape fréquente, y compris pour les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS). Ici, les modalités de propriété du bien acquis en commun dépendent à la fois du régime patrimonial choisi dans la convention de PACS et des aménagements juridiques mis en place.
Le régime patrimonial choisi dans la convention de PACS
• Le régime légal de la séparation de biens
Dans ce régime, chaque partenaire conserve la propriété exclusive des biens qu’il acquiert, même pendant le PACS. Dès lors, avec l’achat d’un bien immobilier, chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution financière. Cette répartition doit être mentionnée dans l’acte notarié.
En cas de séparation, il convient de déterminer la quote-part de chacun, en fonction des apports réalisés pour procéder au partage ou à la vente du bien. Le prix sera alors réparti au prorata.
• Le régime de l’indivision conventionnelle
Les partenaires peuvent convenir dans leur convention d’être soumis au régime d’indivision. Dans ce cas, tous les biens acquis ensemble (et parfois même séparément) sont réputés appartenir pour moitié à chacun, peu importe leur financement.
En cas de séparation, chaque partenaire a droit à 50 % de la valeur du bien, même s’il a financé seul l’acquisition. En contrepartie, toute décision concernant le bien (vente, location, travaux lourds) doit être prise d’un commun accord.
En cas de décès, le partenaire survivant entre en indivision avec les héritiers du défunt, une situation pouvant engendrer des tensions ou des blocages.
Quels sont les aménagements complémentaires ?
Indépendamment du régime choisi dans le PACS, les partenaires peuvent sécuriser leur projet immobilier par des mécanismes juridiques spécifiques.
• La clause de tontine
Insérée dans l’acte d’achat, la clause de tontine (ou clause d’accroissement) stipule que le survivant des deux acquéreurs est censé avoir été seul propriétaire du bien depuis l’origine. Le partenaire décédé est juridiquement réputé ne jamais en avoir été propriétaire.
Ainsi, le bien n’entre pas dans la succession, et les héritiers n’ont aucun droit sur celui-ci.
Mais attention : des droits de succession peuvent être dus par le survivant, selon son lien avec le défunt. Si les partenaires sont pacsés, l’exonération de droits s’applique. En revanche, entre concubins, le taux est de 60 %. Une exception existe : si le bien constitue la résidence principale et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, seuls des droits de mutation à titre onéreux sont dus (taux maximal de 5,81 %).
• La société civile immobilière (SCI)
Créer une SCI permet d’acheter le bien au nom de la société, chaque partenaire devenant associé à hauteur de ses apports. Ce montage va leur permettre d’insérer dans les statuts des clauses protectrices :
• Clause d’agrément : elle permet au partenaire survivant d’éviter l’entrée des héritiers du défunt dans le capital de la société, en rachetant ses parts ;
• Clause de démembrement croisé de propriété : chacun des partenaires va acquérir une partie du bien en usufruit et l’autre en nue-propriété. En cas de décès, le survivant récupère automatiquement la pleine propriété d’une partie du bien et l’usufruit de l’autre, ce qui lui permet de continuer à y vivre.