Est-il possible de vendre un bien reçu par donation ?

La réponse est oui : un bien immobilier reçu par donation peut tout à fait être vendu. Toutefois, cette possibilité peut être limitée par certaines conditions, certaines clauses ou encore certaines situations particulières, qu’il convient de vérifier attentivement avant toute opération de cession. Le recours à un notaire permet alors de sécuriser la vente, en identifiant en amont les éventuelles autorisations à recueillir.

En principe, la vente est possible

La vente d’un bien reçu par donation obéit alors aux mêmes règles que toute vente immobilière classique ; à savoir : une estimation du bien, la recherche d’un acquéreur, la signature d’un avant-contrat et l’acte de vente.

Toutefois, certains cas nécessitent des précautions particulières.

Les principales situations à anticiper

• Le bien donné est un bien détenu en indivision

Lorsque plusieurs personnes ont reçu ensemble le bien donné, chacun est indivisaire. La vente ne peut alors intervenir qu’avec l’accord unanime des coïndivisaires.

En cas de désaccord, il est possible de solliciter le partage judiciaire, sur le fondement de l’article 815 du Code civil qui énonce que « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ».

Enfin, il est envisageable de vendre sa propre quote-part à un autre indivisaire.

• Le donateur a conservé l’usufruit du bien donné

Si le donateur a conservé l’usufruit du bien, le donataire ne dispose que de la nue-propriété. Pour vendre le bien en pleine propriété, l’accord de l’usufruitier est indispensable.

À défaut, seule la nue-propriété peut être cédée, ou alors il faut reporter la vente à l’extinction de l’usufruit.

• Présence d’une clause d’inaliénabilité

Certaines donations prévoient une clause interdisant au donataire de vendre le bien. Cette interdiction, dite clause d’inaliénabilité, est valable uniquement si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Dans ce cas, seule l’autorisation expresse du donateur permet de procéder à la vente.

• Présence d’une clause de retour conventionnel

Le donateur peut insérer dans l’acte une clause stipulant que le bien lui reviendra si le donataire décède avant lui, sans descendance.

Cette clause rend la vente caduque et le bien est réputé ne jamais avoir quitté le patrimoine du donateur, sauf à ce que ce dernier y renonce formellement.

• Risque de révocation de la donation

Si le donateur avait conditionné la donation à l’exécution d’obligations précises (entretien, assistance) et que celles-ci ne sont pas respectées, la donation peut être révoquée. Là encore, le donateur peut décider de ne pas faire jouer cette clause, rendant possible la vente.

• Protection des héritiers réservataires

En présence d’héritiers réservataires non gratifiés par la donation (descendants ou conjoint survivant), leur accord peut être requis si la donation vient à empiéter sur leur réserve héréditaire.

À défaut, ils pourront, après le décès du donateur, exercer une action en réduction contre le donataire... voire contre l’acquéreur du bien si le donataire n’est plus en mesure de restituer la part due.

La vente d’un bien reçu par donation est juridiquement possible, mais peut nécessiter l’obtention d’autorisations spécifiques. Clause d’inaliénabilité, usufruit, indivision ou protection des héritiers : chaque situation mérite une analyse rigoureuse