Terrain enclavé : comment obtenir une servitude de passage ?

Lorsqu’un terrain ne dispose d’aucun accès à la voie publique, ou seulement d’un accès insuffisant pour permettre son utilisation normale, son propriétaire peut bénéficier d’une servitude de passage sur une propriété voisine. Prévu par les articles 682 et suivants du Code civil, ce mécanisme suppose néanmoins de caractériser l’état d’enclave et de déterminer précisément les conditions d’exercice du passage.

Quand un terrain est-il considéré comme enclavé ?

L’enclave est caractérisée lorsque le fonds ne dispose d’aucune issue sur la voie publique ou lorsque l’accès existant est insuffisant au regard de son utilisation. Tel peut être le cas d’un passage trop étroit, dangereux ou impraticable pour un véhicule.

En revanche, une simple difficulté d’accès ne suffit pas nécessairement. Lorsque des travaux raisonnables permettent de rétablir un accès satisfaisant, l’état d’enclave peut ne pas être caractérisé.

L’enclavement apparaît fréquemment à la suite de la division d’une propriété, notamment lors d’une vente, d’un partage ou d’une succession. Cette origine est déterminante puisque, lorsque l’enclave résulte d’une division, le passage doit en principe être recherché sur les terrains issus de celle-ci.

Une servitude légale de passage

Le propriétaire du terrain enclavé peut réclamer un passage suffisant sur les fonds voisins pour assurer la desserte complète de son bien. Le terrain enclavé constitue le fonds dominant et le terrain supportant la servitude, le fonds servant.

Le tracé n’est toutefois pas librement déterminé. En application de l’article 683 du Code civil, le passage doit en principe être établi du côté où le trajet entre le fonds enclavé et la voie publique est le plus court. Il doit néanmoins être fixé à l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant.

L’étendue de la servitude dépend des besoins du fonds dominant. Elle peut notamment permettre le passage de véhicules et, lorsque cela est nécessaire, celui des réseaux nécessaires à la desserte du fonds.

Quel est le régime de la servitude de passage ?

Les propriétaires ont intérêt à déterminer amiablement les conditions de la servitude. Une convention peut préciser son emplacement, sa largeur, les modalités de circulation et d’entretien, la réalisation d’éventuels travaux ainsi que le montant de l’indemnité.

L’intervention du notaire permet de formaliser ces éléments dans un acte et d’assurer la sécurité juridique de l’accord. La servitude étant attachée aux immeubles concernés, sa formalisation permet également d’informer les propriétaires successifs. Le vendeur doit d’ailleurs porter à la connaissance de l’acquéreur les servitudes grevant le bien ou dont celui-ci bénéficie.

En contrepartie du passage, le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant une indemnité proportionnée au préjudice occasionné. Celle-ci peut notamment tenir compte des nuisances résultant du passage, de la perte de jouissance ou de la dépréciation éventuelle du terrain.

À défaut d’accord amiable, le juge peut être saisi afin de déterminer l’emplacement du passage, ses modalités d’exercice et le montant de l’indemnité.

Quand la servitude prend-elle fin ?

Le propriétaire du fonds servant conserve la propriété et l’usage de son terrain. Il peut l’aménager ou, par exemple, installer un portail, à condition de ne pas rendre l’exercice de la servitude plus difficile ni d’en diminuer l’usage.

Enfin, lorsque l’état d’enclave disparaît, la suppression de la servitude légale peut être demandée. Une servitude peut également s’éteindre par confusion lorsque les fonds dominant et servant sont réunis entre les mains d’un même propriétaire.