Nouveau statut du bailleur privé et loi de finances 2026 : une nouvelle stratégie pour l’immobilier locatif ?

A la suite de la loi de finances 2026, un nouveau statut dit du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, voit le jour.

En introduisant un régime d’amortissement fiscal, ce statut vise à encourager l’acquisition de logements neufs ou rénovés avec une bonne performance énergétique et la location de logements nus, de longue durée et à loyer modéré.

En parallèle, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) voit son attractivité diminuer.

En ce sens : ce nouveau statut constitue-t-il une opportunité durable pour les investisseurs ?

Le dispositif Jeanbrun : qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, a pour but de permettre un amortissement fiscal du logement acquis faisant l’objet d’un investissement locatif.

Pour bénéficier de ce statut fiscal avantageux, des prérequis sont nécessaires.

L’acquisition doit avoir été réalisée avant le 31 décembre 2028.

La mesure ne concerne que les biens neufs, achevés après le 1er janvier 2026 et qui sont conformes à la réglementation RE2020. La classe énergétique du logement doit être de A ou B.

Sont éligibles également les logements anciens mais rénovés. Les travaux réalisés après l’acquisition représentent au minimum 30 % du prix d’acquisition et comprennent une rénovation énergétique substantielle. La classe énergétique du logement doit être au moins D.

Le régime ne s’applique qu’à des logements loués non meublés et un engagement de location pour un minimum de neuf ans (qui peut se poursuivre) doit être pris.

Un levier d’optimisation fiscale grâce à l’amortissement

L’avantage du statut est qu’il permet au propriétaire de déduire, chaque année, une fraction de la valeur du bien de leurs revenus fonciers imposables, et ce, pour une durée minimale de neuf ans.

La déduction se cumule avec les avantages fiscaux déductibles comme la taxe foncière, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt…

Par conséquent, l’assiette taxable sur laquelle est calculé l’impôt est réduite et donc mécaniquement l’impôt l’est aussi.

Quant au taux d’amortissement annuel, il varie selon la nature du bien et le loyer pratiqué.

Pour les logements neufs, le taux d’amortissement annuel est fixé à 5,5 % lorsque le bien est loué sous le plafond applicable aux loyers très sociaux, à 4,5 % lorsqu’il relève de la catégorie des loyers sociaux et à 3,5 % en cas de loyer intermédiaire.

Pour les logements anciens, l’amortissement annuel s’élève à 4 % en présence d’un loyer très social, à 3,5 % lorsque le logement est donné à bail sous un plafond social et à 3 % lorsqu’il est loué selon les plafonds intermédiaires.

A noter : les catégories de loyers pratiqués sont fixées selon l’ancien dispositif Pinel pour la location intermédiaire et selon le dispositif Loc’Avantages pour de la location sociale ou très sociale.

De plus, seul 80 % du prix d’acquisition peut être pris en compte pour le calcul de l’amortissement.

Enfin, le montant total de l’amortissement est plafonné à 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Une majoration de 2 000 euros ou 4 000 euros est possible si 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés à la location sociale ou très sociale. L’amortissement ne peut s’appliquer qu’à deux logements maximum par foyer fiscal.

Plus-value immobilière : les effets à anticiper

Les amortissements viennent minorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.

Concrètement, la plus-value immobilière se calcule en réalisant la soustraction suivante : Prix de vente – Prix d’acquisition = Plus-value.

En venant minorer le prix d’acquisition, la plus-value sera mathématiquement augmentée.

Même si les abattements pour durée de détention vont réduire le montant de l’impôt, jusqu’à une exonération totale au bout de trente ans, il est essentiel d’intégrer cette donnée dans une stratégie d’investissement à long terme.

Pour conclure, le statut du bailleur privé apparaît comme une alternative intéressante pour les investisseurs, à condition d’en mesurer précisément les avantages fiscaux au regard de ses contraintes et de ses impacts à long terme.