Se constituer un patrimoine immobilier par l’achat en viager

Se constituer un patrimoine immobilier représente un objectif majeur pour de nombreux ménages, mais l’accès à la propriété peut parfois sembler complexe ou coûteux. Parmi les solutions alternatives à l’achat immobilier classique, le viager s’impose comme un mode d’acquisition stratégique.

Reposant sur un principe d’investissement progressif et encadré juridiquement, le viager permet à l’acquéreur de se constituer un patrimoine à moindre coût, tout en offrant au vendeur un complément de revenus sécurisé.

Ce mécanisme, fondé sur l’aléa de la durée de vie du vendeur, présente des avantages et des obligations spécifiques pour chacune des parties et mérite d’être pleinement compris avant de s’y engager.

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière où l’acquéreur, que l’on nomme débirentier, verse un bouquet (montant comptant) puis une rente mensuelle toute la vie du ou des vendeurs, que l’on appelle les crédirentiers.

Le viager peut être libre ou occupé. Dans le premier cas, le débirentier (l’acquéreur) peut vivre, louer, percevoir des revenus locatifs dès la signature de la vente. Dans le second cas, le crédirentier (le vendeur) conserve un droit d’usage et d’habitation.

Lorsque l’on est en présence de deux crédirentiers, il est utile de prévoir une clause de réversibilité de la rente, permettant au conjoint survivant de continuer à percevoir la rente.

Le viager repose sur l’aléa. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, la loi considère l’évènement comme prévisible et la vente n’est pas valable. L’annulation peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le Tribunal.

Les intérêts de la vente en viager

Du côté du vendeur, le crédirentier, il perçoit à la fois un bouquet, comptant, mais aussi une rente viagère qui lui permet un complément de revenus.

Dans le viager occupé, il peut continuer de vivre dans le bien jusqu’à son décès.

Il peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur une partie de la rente viagère, variable selon l’âge du crédirentier.

Enfin, cela constitue une aide pour lui au niveau des charges. Le régime est calqué sur celui du locatif, le vendeur occupant conserve les charges locatives dites récupérables (charges courantes, petits travaux d’entretien, eau…). L’acquéreur réglera les charges dites non-récupérables et les travaux.

Le crédirentier paie la taxe d’habitation mais le débirentier paie la taxe foncière, hors ordures ménagères.

S’il le souhaite, le crédirentier peut libérer les lieux et déménager. Le débirentier récupérera alors la pleine propriété et l’utilisation du bien le plus souvent contre une revalorisation de la rente selon les clauses prévues au contrat de vente.

Les intérêts de l’achat en viager

Du côté de l’acquéreur, le débirentier, le bouquet est nettement inférieur à la valeur vénale du bien.

Le prix est calculé selon l’espérance de vie du vendeur, basée sur les statistiques de l’INSEE et la valeur du bien. Puis, la rente est calculée en fonction de barèmes.

Pour l’acquéreur, c’est un moyen d’investir progressivement sur le long terme et à prix réduit. Aussi, cela permet d’acquérir sans recourir à un prêt immobilier classique, sans intérêts et frais bancaires, et de diversifier son portefeuille d’investissements. C’est souvent un projet pour générer des revenus locatifs à l’avenir.

Dans le cas où l’acquéreur décéderait avant le vendeur, les héritiers de ce dernier récupèrent le bien, ils ont le choix de continuer à payer la rente ou de revendre le bien.

Le viager demeure une opération juridique complexe, reposant sur un équilibre précis entre les droits et obligations de chacune des parties. La rédaction d’un contrat clair, complet et parfaitement adapté à la situation des vendeurs comme de l’acquéreur est donc essentielle afin d’anticiper les aléas, d’éviter tout litige et de sécuriser l’investissement sur le long terme.